Finalmente y como no podía ser de otra manera, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la tan esperada resolución que mantenía paralizadas la gran mayoría de ejecuciones hipotecarias en relación al vencimiento anticipado.
La sentencia se basa fundamentalmente en la aplicación de los criterios del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE de 26 de marzo de 2019 autos de 3 de julio del mismo año) para interpretar la posibilidad de subsistencia del contrato hipotecario aun con la declaración de nulidad de una de sus cláusulas. Dada la especialidad de estos contratos, y en concreto su larga duración (salvo contadas excepciones), es evidente que éste no podría existir si la ejecución del mismo no resulta real, y por tanto, eliminar esta cláusula causaría la frustración del mismo.
Y claro, además de esto, en caso de nulidad total del préstamo, se estaría privando al consumidor de las ventajas que le confiere el procedimiento hipotecario y sus favorables particularidades (como la enervación, o los límites establecidos para los casos de vivienda habitual, entre otras). Y que nadie se engañe, el archivo del procedimiento hipotecario ya iniciado no significa que se extinga la deuda, ni que el desahucio no se pueda producir, como parecen vender algunos medios. La cuenta sigue corriendo y la deuda permanece.
El Supremo ha considerado ahora más lógico, y dada la reciente nueva Ley 5/2019 de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), otorgar preferencia a su aplicación por ser más beneficiosa para el consumidor. Además, la Sala facilita las siguientes pautas para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, para el caso de que no se haya producido todavía la entrega de la posesión del inmueble al banco:
1.- Para el caso de que el procedimiento se iniciase por que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, y dado que se trata de la aplicación de una cláusula que ya ha resultado ser nula, deberían ser sobreseídos y archivados sin más trámite.
2.- Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, si el incumplimiento del deudor no reviste la gravedad y proporcionalidad exigida conforme al art. 24 de la reciente Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, deberán ser igualmente sobreseídos y archivados. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la Ley 5/2019, podrán continuar su tramitación.
¿Qué dice este nuevo artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario? Pues bien, se produce el vencimiento anticipado si se encuentra en mora el pago de una parte de capital o de los intereses, siendo:
– La cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalente al 3% del capital concedido (cuando equivalga a 12 plazos mensuales) si nos encontramos en la primera mitad de la vida del préstamo,
– O bien el 7% (cuando equivalga a 15 plazos) si nos encontramos en la segunda mitad de la vida del mismo. Hay que tener en cuenta que, hasta ahora, bastaba con el impago de 3 cuotas para dar por vencido el contrato e iniciar la ejecución y el consiguiente posible desahucio.
3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada en la aplicación de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en lugar del vencimiento anticipado, por lo que, contactar cuanto antes con un abogado es la mejor opción en caso de que nos encontremos en esta situación.
Importante también, es que el banco haya requerido el pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
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Abogado especialista en derecho penal
Colegiado por el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (nº 131239 )
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