Las hipotecas son contratos, por lo general, de grandes cantidades de dinero y largos periodos de tiempo. Para el deudor hipotecante es una gran carga, sin duda. Sobre todo por la segunda variable, el largo periodo de tiempo.

¿Qué puede pasar en la vida de una persona a lo largo de 20, 30 o 40 años? Infinidad de posibilidades. Entre ellas, que su situación haya variado tanto desde el día de la firma, que ahora se vea ante la imposibilidad de hacer frente a su pago.

Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, su artículo 693 ha contemplado en su apartado 3º, a favor del deudor hipotecario, lo siguiente:

“3. […] antes de que se cierre la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte.

Si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el consentimiento del acreedor (es decir, el banco), liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

¿Qué significa todo esto?

Que si hemos dejado de pagar la hipoteca por una mala situación económica, el banco ha dado por vencido el contrato (facultad que puede ejercer con el impago de 3 cuotas), es decir, que no sólo le debemos las cuotas impagadas, sino el resto de la hipoteca que quedaría por pagar.

Por tanto, pongamos que de una hipoteca de 700€ mensuales, hemos dejado de abonar 5 cuotas. El banco da por vencido el contrato, y pasamos a deberle, no los 3.500€ de las cuotas no abonadas, sino los ochenta, noventa o cien mil euros que quedaban por pagar hasta el fin de la hipoteca, lo que se convierte en una situación, cuanto menos, amarga. Además de los intereses y costas que se generen, que vamos a ver ahora.

Para los intereses y costas, no es lo mismo si la deuda proviene del impago de la hipoteca de nuestra vivienda habitual, o si se trata del chalet de la playa. Esta característica, la de la habitualidad de la vivienda, viene recogida en la propia escritura, por lo que en caso de duda, podemos consultarlo en ella.

Pero sigamos desmigando un poco la situación, para saber más sobre esto de la enervación, deudas al banco, hipotecas vencidas y formas de arreglarlo sin tener una deuda de por vida.

Continúa el mismo artículo 693 LEC, diciendo que “Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en los apartados anteriores (recordemos, antes de que se cierre la subasta mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda), se tasarán las costas, que se calcularán sobre la cuantía de las cuotas atrasadas abonadas, con el límite previsto en el artículo 575.1 bis (es decir, con un máximo del 5% si se trata de la vivienda habitual, además de que la tasa judicial no podrá incluirse como gasto repercutible vid. art. 241.1.7 LEC.

Si no es la vivienda habitual, el máximo es del 30%) y, una vez satisfechas éstas, el Secretario judicial dictará decreto liberando el bien y declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante”.

¿Entonces? Pues todo lo anterior se traduce en que pasamos de deberle los ochenta, noventa o cien mil euros por los que el banco nos demanda, a solucionar la situación pagando los 3.500€ de las cuotas atrasadas más el 5% de las costas (si es vivienda habitual). Es decir, 3.675€ en lugar de una deuda de varios miles.

¿Qué plazo tengo para hacer esto? Podremos ejercitar la enervación, como decía en el segundo párrafo, “antes de que se cierre la subasta”, pero ojo, tengamos en cuenta que cada mes las cuotas aumentan si es que hemos dejado de abonarlas y continuamos sin hacerlo.

¿Y cuántas veces me puedo ver en esta situación? Pues no hay un límite de veces, pero sí una condición. Que transcurran al menos tres años desde la última vez que se enervó la acción.

“Liberado un bien por primera vez, podrá liberarse en segunda o ulteriores ocasiones siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.”

A nuestro juicio, la facultad legal del deudor hipotecario de enervar la ejecución poniéndose al corriente en el pago de los recibos hasta el cierre de la subasta se conjuga como perfecto contrapeso legal a la facultad del acreedor de vencer anticipadamente el contrato, enervación que la desactiva totalmente con un coste mínimo.

Si has recibido un burofax del banco, o te ha llegado alguna resolución judicial requiriéndote, cada día que pasa es crucial para que la situación no vaya a peor. Puedes perder la oportunidad de oponerte a la demanda por los motivos tasados en la Ley, o aumentar tu deuda de manera injusta. O peor aún, puedes perder tu casa.

Contacta cuanto antes con un abogado para que estudie tu caso. Si tiras las cartas a la basura y no actúas, estás entregando las llaves al banco.

Puedes consultarnos cualquier duda en nuestro contacto y te atenderemos de manera inmediata.

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Alvaro Prieto

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Abogado especialista en derecho penal
Colegiado por el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (nº 131239 )

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